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Hausverwaltung | Immobilien | Emmendingen | Dürrschnabel Immobilien GmbH

Hausverwaltung Emmendingen | Informationen WEMoG | Dürrschnabel Immobilien GmbH

Als Hausverwaltung werden wir immer wieder von Eigentümern auf die Änderungen des WEG Gesetzes angesprochen. Gemeint ist damit das bereits am 01.12.2020 in Kraft getretenen „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt.

Aus unserer Sicht ist diese Reform längst überfällig gewesen, denn die letzte grundlegende Novellierung stammt aus dem Jahr 2007. Wir als Hausverwaltung haben uns mit diesen Neuerungen intensiv auseinandergesetzt und möchten Ihnen gerne einen Überblick zu den wichtigsten Änderungen geben:

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung 

Gemäß der WEG Reform ist künftig die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Hausverwaltung bzw. Verwalter als Vertretungsorgan).

Mehr Befugnisse für Verwalter/Hausverwaltung 

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters bzw. der Hausverwaltung werden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Die Hausverwaltung kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung (z.B. kleineren Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang) sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG vor. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll der Gesetzesbegründung zufolge die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse.

Der § 27 Abs. 2 WEG gibt den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.

Eigentümerversammlungen 

Eigentümerversammlungen können künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten, die sich durch die Digitalisierung bieten, besser genutzt werden.

So erhalten die Eigentümer in § 23 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen (§ 24 Abs. 2 WEG). Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem wird es Wohnungseigentümern erleichtert, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Sanierung | Modernisierung 

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden.

Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG). 

Anspruch auf zertifizierten Verwalter 

Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen.

Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung.

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.

Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt, so dass Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen müssen. 

Außenvollmacht für Verwalter/Hausverwaltung

Verwalter bzw. Hausverwaltung besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, so § 9b Abs. 1 WEG. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Nach der Gesetzesbegründung kann sich ein solcher Beschluss entweder auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.

Beschlussfassung

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG). Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen. Die vielfach erhobene Forderung, das Quorum für Umlaufbeschlüsse, die bisher der Allstimmigkeit bedürfen, generell abzusenken, hat im reformierten Gesetz keinen Niederschlag gefunden. Allerdings können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).

In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss. 

Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. 

Ausgestaltung Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen. Der § 16 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können. 

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen (alte Regelung drei Beiratsmitglieder entfällt). Zudem wird die Haftung für ehrenamtliche Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG). Weiterhin erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEG ausdrücklich die Überwachung des Verwalters bzw. der Hausverwaltung. 

Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter bzw. der Hausverwaltung trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag. 

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Die WEG-Reform gestaltet auch die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu. Derartige Klagen richten dementsprechend gegen die Gemeinschaft anstatt, wie nach alter Rechtslage, gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, da die Gemeinschaft Träger der Verwaltung ist.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht.

Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEG). Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag.

Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätzen und Terrassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG) außerhalb des Gebäudes. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen entfällt.

Jahresabrechnung | Gegenstand und Inhalt

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG); das Rechenwerk selbst hingegen ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand.

Zudem sind Verwalter bzw. Hausverwaltungen künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage“, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Entziehung des Wohnungseigentums

Mit der WEG-Reform werden die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums angepasst. So ist in § 17 Abs. 2 WEG allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG). Auch bei der Betriebskostenabrechnung gibt es Veränderungen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB). Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

 

Sprechen Sie uns auch gerne persönlich an. Wir stehen Ihnen Rede und Antwort zu den aktuellen Änderungen. Als Hausverwaltung unterstützen wir Sie gerne bei all Ihren Anliegen.

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Frohe Ostern 2021 | Dürrschnabel Immobilien GmbH

Frohe Ostern | Dürrschnabel Immobilien GmbH

Liebe Geschäftspartner, liebe Kunden,
liebe Eigentümer und Interessenten,

wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie eine frohes Osterfest und ein paar erholsame Feiertage im Kreise der Familie. Auch wenn die Umstände derzeit immer noch besonders sind, machen Sie das Beste daraus und bleiben Sie gesund.

Gerne stehen wir Ihnen, Ihren Freunden und Bekannten ab dem 06.04.2021 bei allen Fragen und Anliegen rund um die Immobilie wieder zur Verfügung.

Herzliche Grüße
Daniel Warmuth

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Büro | Immobilien | Praxis | Lörrach | Dürrschnabel Immobilien GmbH

Zentrumsnahe Büro- oder Praxisflächen | Lörrach

Zentrumsnahe Büro- oder Praxisflächen | Lörrach

Allgemein | Verfügbarkeit | Flächen | Zimmer

  • Referenznummer: 99
  • 190 m² Nutzfläche
  • Verfügbarkeit: ab 01.04.2021 oder nach Absprache
  • 7 Zimmer

Preise | Kosten | Provision

  • 1.900,00 € Nettokaltmiete
  • 400,00 € Nebenkosten
  • 3.800,00 € Kaution
  • 2,38 Monatskaltmieten inkl. MwSt. Provision

Energieausweis

  • Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis
  • Ausstelldatum: 13.01.2017
  • gültig bis: 12.01.2027
  • Endenergieverbrauch Wärme (kWh/(m²·a)) : 95,60
  • Endenergieverbrauch Strom (kWh/(m²·a)) : 70,50
  • Wesentliche Energieträger : Gas
  • Baujahr: 2002

Objektbeschreibung | Ausstattung | Lage | Sonstiges

  • Vielfältig nutzbare Büroflächen oder Praxisräume! Auf ca. 190 m² bieten sich für Sie vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ganz nach Ihren individuellen Anforderungen und Bedürfnissen.
  • Die Büro-oder Praxisflächen befinden sich mitten im Zentrum der 50.000 Einwohner Stadt Lörrach. Die Autobahnanschlussstelle Weil am Rhein ist in ca. 10 Minuten erreichbar. Der Bahnhof ist fußläufig nur 5 Minuten entfernt und ermöglicht somit eine hohe Flexibilität für Ihre Kunden und Mitarbeiter. Der Marktplatz, mehrere Hotels, das Kreiskrankenhaus sowie Restaurants und andere Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
  • Die Einheit ist mit einem neuwertigen und robusten Laminatboden ausgestattet. Die Büro-oder Praxisräume haben Fenster, Außenrollläden und Heizkörper. Eine Teeküche und gertrennte WC-Anlagen sind vorhanden.
  • Sie benötigen weitere Informationen oder wünschen einen Besichtigungstermin, dann zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht und stehen Ihnen bei allen Fragen rund um die Immobile jederzeit gerne zur Verfügung. Die passende Immobile war nicht dabei? Vielleicht finden Sie auf unserer Homepage das passende Objekt. Schauen Sie sich einfach um.

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Daniel Warmuth

Daniel Warmuth | Dürrschnabel Immobilien
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Dürrschnabel Immobilien Weihnachtsgruß

Frohe Weihnachten und einen guten Start in das neue Jahr 2021 | Dürrschnabel Immobilien GmbH

Liebe Geschäftspartner, liebe Kunden,
liebe Eigentümer und Interessenten,

ein wohl für alle besonderes und herausforderndes Jahr 2020 liegt fast hinter uns. Ein Jahr mit vielen ungewohnten Einschränkungen in privaten und beruflichen Bereichen. Ein Jahr, in dem wir in vielen Situationen Verzicht üben mussten. Ein Jahr, in dem wir vielleicht einen Familienbesuch absagen, eine Reise nicht antreten konnten oder auf eine Feier verzichten mussten. Ein Jahr, in dem uns der direkte und persönliche Kontakt zu unseren Mitmenschen gefehlt hat. Der persönliche Kontakt, der unser Leben so wertvoll macht.

Auch uns hat der direkte und persönlichen Kontakt zu Ihnen und das gewohnte Miteinander gefehlt. Der persönliche Handschlag nach einem erfolgreichen Notartermin, der Glückwunsch zum Erwerb Ihrer Immobilie oder zum Einzug in Ihr neues Zuhause. Dennoch haben wir uns gemeinsam dieser Situation angepasst und sind gemeinsam neue Wege gegangen.

In diesem Jahr wird Weihnachten wohl für viele anders verlaufen, Familien und Freunde können nicht besucht und Traditionen nicht fortgeführt werden. Wir sind uns aber sicher, dass sich auch hier neue Wege finden werden. Wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie eine gemütliche Weihnachtszeit, ein frohes Weihnachtsfest, viel Gesundheit und einen guten Start in das neue Jahr 2021. Machen Sie das Beste daraus und bleiben Sie gesund.

Für Ihr Verständnis und das entgegengebrechte Vertrauen möchten wir uns an dieser Stelle recht herzlich bei Ihnen bedanken. Wir freuen uns auf die weitere gemeinsame Zusammenarbeit, Projekte und Herausforderungen. Gerne stehen wir Ihnen, Ihren Freunden und Bekannten auch in Zukunft bei allen Fragen und Anliegen rund um die Immobilie zur Verfügung.

Herzliche Grüße
Daniel Warmuth

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Unsere neue Homepage ist online! - Fassade

Unsere neue Homepage ist online!

Die internen Bau- und Immobilienprojekte bei Dürrschnabel erfordern meistens mehrere Teams und es gibt viele Abhängigkeiten zu beachten. Allerdings erschafft die zunehmende Digitalisierung Anforderungen an das Unternehmen, die die Einbindung vom externen Partner erfordern. Auch hier gilt es anspruchsvolle Projekte zu meistern, die Ansprüchen des Unternehmens, wie Qualität und Funktionalität, gerecht werden.

So Stand im Frühjahr 2020 eine Review der bestehenden Unternehmenswebsite an und schnell wurde klar, dass diese vom Zahn der Zeit angenagt wurde. Im Zeitalter der Smartphones und mobilen Apps konnte die Website die aktuellen Standards einfach nicht mehr erfüllen. Auf Grund guter Erfahrungen in der Vergangenheit war die Zusammenarbeit mit dem Dienstleister webtofly – einer kleinen Webagentur auf Offenburg – relativ schnell beschlossen. webtofly war nämlich schon für die Erstellung und Pflege unserer alten Website verantwortlich.
Die Anforderungen an die neue Internetpräsenz – insbesondere die Sichtbarkeit im Internet mittels Suchmaschinenoptimierung (SEO) -, sowie die Meilensteine des Projektes wurden bei einem Termin vor Ort in Emmendingen gemeinsam besprochen. Das war dann auch schon der Startschuss für die neue Internetpräsenz von Dürrschnabel 2020.

Für die Zusammenarbeit in fach- und standortübergreifenden Teams existiert mittlerweile eine große Bandbreite an Software-Tools, die während der Projektlaufzeit eine tolle Zusammenarbeit ermöglichten. Die Kommunikation, Koordination und die Implementierung von Revisionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette war stets auf einem hohen Niveau und festigten das vertrauensvolle Verhältnis der beiden Projektpartner.
Die neue Website wurde mit dem weltweit führenden Content Management System WordPress (CMS) realisiert und ermöglicht eine einfache Pflege und Verwaltung unserer Inhalte. Und so stand am Schulungstag, dem 16.09.2020, ein Ergebnis, dass unseren hohen Ansprüchen gerecht wurde und im letzten Feinschliff angepasst wurde.

Mit dem Launch der neuen Website können wir nun sagen, dass sich jetzt jeder Besucher auf unserer Homepage wohl fühlt und wir so auch online die Qualität und das Vertrauen widerspiegeln, die all unseren Kunden von uns erwarten können.

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