Immobilienbewertung | Wertermittlung | Novellierung ImmoWertV Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)

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Immobilienbewertung | Wertermittlung | Novellierung ImmoWertV Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)

Als Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Miete und Pachten habe ich mich mit diesen Neuerungen intensiv auseinandergesetzt. Ich möchte Ihnen gerne einen Überblick zu den wichtigsten Änderungen, die sich im Rahmen der Immobilienbewertung bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachten ergeben, aufzeigen:

Inkrafttreten

Bereits am 1. Januar 2022 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (BGBl. I S. 2805) – ImmoWertV 2021 – in Kraft getreten. Bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist die neue ImmoWertV gem. § 53 ImmoWertV auch dann anzuwenden, wenn sie sich auf einen Stichtag beziehen, der vor dem 1.  Januar 2022 liegt. Damit weicht die ImmoWertV von dem Urteil des BFH vom 16.9.2020 (II R 1/18) ab. Im Vordergrund dieser Novellierung stand die Sicherstellung bundesweit einheitlicher Anwendungs-Grundsätze, die über den Empfehlungscharakter der einzelnen Richtlinien (BodenrichtwertrichtlinieSachwertrichtlinie (SW-RL)Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)Ertragswertrichtlinie (EW-RL) hinaus gehen. Mit dem Ziel einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz wurden diese Richtlinien integriert und sowohl inhaltlich als auch sprachlich überarbeitet und geändert. Die neue ImmoWertV soll im laufenden Jahr 2022 durch Anwendnungshinweise (ImmoWertV-A) ergänzt werden.

Anwendungsbereich Immobilienbewertung

Zwingend vorgeschrieben ist die Anwendung bei den im BauGB geregelten Fällen, wie z.B. Umlegungsverfahren, Enteignungsentschädigungen oder bei preislimitierten Vorkaufsrechten. Außerdem ist die ImmowertV gem. § 198 Satz 2 BewG von dem Steuerpflichtigen zu beachten, wenn er dem Finanzamt im Rahmen der Erbschaft- und/oder Schenkungsteuer nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert. Zum Nachweis ist ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich (§ 198 BewG).

In allen anderen Fällen sind private Sachverständige nicht an die Regelungen der ImmowertV gebunden, auch wenn sie den Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB ermitteln. Eine indirekte Verbindlichkeit der ImmowertV ergibt sich für private Sachverständige jedoch aus dem „Grundsatzes der Modellkonformität“ (§ 10 ImmowertV). Demnach muss der Sachverständige bei der Verarbeitung der von dem Gutachterausschuss erhobenen Bodenrichtwerte oder sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Regelungen der ImmowertV beachten, wenn diese Daten von den Gutachterausschüssen nach den Regeln der ImmowertV erhoben worden sind.

Verallgemeinerung der Verfahrensschritte

In § 6 Abs. 3 ImmowertV sind nunmehr die Verfahrensschritte aufgeführt, die in der vorgegebenen Reihenfolge abzuarbeiten sind. Hierzu wurden folgende Oberbegriffe eingeführt: „vorläufiger Verfahrenswert“, „marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert“ und „Verfahrenswert“. Neu ist die begriffliche Unterscheidung zwischen „allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“. Aus den Verweisen in § 6 Abs. 3 ergibt sich, bei welchen Verfahrensschritten die allgemeinen Wertverhältnisse, die allgemeinen Grundstücksmerkmale und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind.

Nach § 9 Abs. 1 ImmowertV müssen Kaufpreise, Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderlichen Daten an die Gegebenheiten des konkreten zu bewertenden Objekts und den Stichtag, auf den die Bewertung erfolgt, angepasst werden.

Ermittlung des Wertes von Rechten und Belastungen

In den §§ 46 ff ImmoWertV ist geregelt, wie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen und die belasteten Grundstücke zu bewerten sind. Die Regelung beschränkt sich auf allgemeine Grundsätze und enthält keine Rechenbeispiele. Weitere Einzelheiten sollen dann in der ImmoWertV-A geregelt werden. Nur die Bewertung von Erbbaurechten und mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken wird in den §§ 48 – 53 ImmowertV detailliert geregelt.

Eignung und Anpassung der für die Wertermittlung heranzuziehenden Daten

Der nach § 21 Abs. 3 ermittelte Sachwertfaktor ist auf seine Eignung i.S. des § 9 Abs. 1 S. 1 zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen an die Gegebenheiten des konkreten Wertermittlungsobjekts anzupassen. Das Gleiche gilt für den Vergleichsfaktor (§ 26) und den Liegenschaftszinssatz (§ 33).

Grundsatz der Modellkonformität (§ 10 ImmowertV)

Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen. Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten von der ImmoWertV abzuweichen, soweit dies zur Wahrung der Modellkonformität erforderlich ist.

Vorgabe fester (nicht widerlegbarer) Modellansätze

Teil 2 der ImmowertV (§§ 12 – 23) richtet sich vor allem an die Gutachterausschüsse und enthält Vorgaben zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Hierzu zählen gem. § 12 Abs. 1 insbesondere: Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren sowie Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten.

In § 12 Abs. 5 in Verbindung mit den Anlagen 1 bis 4 werden die wesentlichen Modellansätze verbindlich vorgegeben (Gesamtnutzungsdauer, Modernisierungsgrad, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten).

Die Gesamtnutzungsdauer gem. § 12 Abs. 5 Satz 1 ergibt sich nicht mehr als Spanne, sondern als fester Wert. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern beträgt die Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre ohne Differenzierung nach Standardstufen. Eine Individualisierung soll durch die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgen.

Wie die Verlängerung der Restnutzungsdauer aufgrund von Modernisierungen zu berechnen ist, ergibt sich aus der Anlage 2. Die Anlage enthält die Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer in Abhängigkeit von dem Modernisierungsgrad, der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes.

Die Anlage 3 enthält Ansätze für die Bewirtschaftungskosten. Diese sind nunmehr als Modellansätze für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze gem. § 32 Abs. 1 Satz 2 verbindlich vorgegeben. Eine zeitliche Anpassung erfolgt mit Hilfe des Verbraucherindex.

In Anlage 4 werden die Normalherstellungskosten 2010 verbindlich vorgegeben. Die NHK sollen zum Bezugszeitpunkt 1. Januar 2022 überarbeitet werden.

Nach § 12 Abs. 6 müssen die Gutachterausschüsse ihre Modellansätze, und Bezugseinheiten sowie weitere Informationen in einer Modellbeschreibung dokumentieren. Hierzu zählen vor allem der Stichtag, auf den sich die Daten beziehen sowie eine Beschreibung der Stichprobe.

In den §§ 13 bis 17 sind Regelungen zu den Bodenrichtwerten enthalten. § 15 Abs. 1 regelt, dass Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwert nicht mehr als 30 Prozent betragen dürfen. Aus diesem Grund müssen die Bodenrichtwertzonen in vielen Fällen neu abgegrenzt werden.

Wertrelevante Geschossflächenzahl WGFZ

Der Bodenwert von Grundstücken wird nicht nur durch die Lage, sondern auch durch die bauliche Nutzung des Baugrundstücks beeinflusst. Als Maß für die bauliche Nutzung gilt die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), die das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und wertrelevanter Geschossfläche festlegt. In § 16 Abs. 4 der neuen ImmowertV ist die Berechnung verbindlich geregelt, so dass § 20 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) keine Anwendung findet. Durch die verbindliche Definition der WGFZ erübrigt es sich bei der Bewertung von Grundstücken, zu prüfen, welche individuelle Definition der WGFZ der betreffende Gutachterausschuss zugrunde gelegt hat. Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse sind mit 75 % ihrer Fläche auf die WGFZ anzurechnen.

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Ich hoffe Sie konnten sich einen Überblick verschaffen und einen Einblick in die Komplexität einer Immobilienbewertung bekommen. Sprechen Sie mich auch gerne persönlich an. Ich stehe Ihnen Rede und Antwort zu den aktuellen Änderungen.

Als Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Miete und Pachten erstelle ich für Sie im Rahmen der Immobilienbewertung ein Verkehrswertgutachten. In den vergangenen Wochen habe ich diese Änderungen verinnerlicht und bei der Gutachten Erstellung bereits angewendet. Gerne erstelle ich auch für Sie ein Verkehrswertgutachten. Sprechen Sie mich oder mein Team einfach an.

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